Corona: huur en verhuur in de horeca

Zondag 15 maart jl. hebben alle horecabedrijven in Nederland hun deuren moeten sluiten in verband met de Coronacrisis. De impact op de vastgoedmarkt zowel voor verhuurders als huurders is ongekend. Veel horecaondernemers hebben van de ene op de andere dag geen inkomsten meer. Er zijn uitzonderingen, zoals horeca die voornamelijk thuisbezorgen en die in deze tijden juist een recordomzet halen. Maar voor de meeste horecaondernemers zijn het financieel zware tijden.

Hoe zit het als de horecaondernemer de huur niet meer kan voldoen?

Kabinet
Het kabinet heeft kort na de sluiting contact opgenomen met belangenverenigingen van vastgoedbeheerders, om te vragen of zij er over na willen gaan denken hoe de getroffen horecaondernemers geholpen kunnen worden. Het standpunt van het kabinet is dat huurders en verhuurders de financiële pijn van deze crisis samen moeten delen. Inmiddels zijn brancheverenigingen voor detailhandel en vastgoedbeheerders gekomen tot een Steunakkoord voor de Nederlandse detailhandel, maar deze geldt niet voor de horeca. Diverse steunmaatregelen van de overheid zijn wel beschikbaar voor horecaondernemers. Dan rijst de vraag in hoeverre de verhuurder van horeca een opschorting, vermindering of zelfs kwijtschelding van de huur moet tolereren.

Gebrek
In de wet zijn voor opschorting, vermindering en zelfs volledige verrekening/kwijtschelding van huur verschillende aanknopingspunten te vinden, voornamelijk in het Burgerlijk Wetboek (BW). Allereerst kunt u denken aan de gebrekenregeling, zoals bepaald in artikel 7:204 BW. Een gebrek is immers niets anders dan een verstoring van het huurgenot. Echter, die verstoring van het huurgenot moet de verhuurder wel aan te rekenen zijn. In het algemeen zijn overheidsmaatregelen omstandigheden waar een verhuurder geen invloed op heeft, zodat de huurder daar in dit geval geen beroep op kan doen.

Overmacht
De huurder zou wellicht met succes een beroep op overmacht kunnen doen, te vinden in artikel 6:75 BW. Omdat de horecaondernemer zijn zaak moet sluiten als gevolg van algemene overheidsmaatregelen, heeft hij geen inkomsten meer en dat valt hem niet toe te rekenen. Daarbij heeft de ondernemer overigens wel de plicht om zijn schade zoveel mogelijk te beperken, bijvoorbeeld door andere activiteiten te ontplooien, gerechten online te verkopen, afhaalservice, voorraden te gelde te maken etc. Verder is het de vraag hoe de rechter een beroep op overmacht zal beoordelen. De verhuurder hoeft een beroep op overmacht door de huurder dan ook niet zonder meer te accepteren.

Onvoorziene omstandigheden
Een beroep op onvoorziene omstandigheden is de derde mogelijkheid die de wet aan de huurder biedt in deze situatie. Artikel 6:258 BW luidt: ‘De rechter kan op verlangen van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.’ Dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden mogen we in deze situatie wel aannemen. In hoeverre de gevolgen daarvan op de ene of andere partij worden afgewenteld, dat zal afwachten worden. Een dergelijk beroep vergt bovendien een gang naar de rechter dus het is de vraag of dit een snelle en werkbare oplossing biedt.

Oplossing
Kortom, verhuurders kunnen zich geconfronteerd zien met diverse argumenten van huurders voor opschorting, vermindering of zelfs kwijtschelding van de huurprijs. Ons advies is om in deze uitzonderlijke tijden in eerste instantie te proberen te komen tot een werkbare oplossing voor de vorige en komende maanden. Er gaat reeds een standaardbrief van de Koninklijke Horeca Nederland rond, met een voorstel om de huur kwijt te schelden voor de maanden maart en april en daarna een huurprijsvermindering af te spreken. Als de huurder het water aan de lippen staat, kan de verhuurder overwegen om de huur kwijt te schelden en/of een huurprijsvermindering te geven.

Elke situatie vergt maatwerk en onderling overleg. Immers niet elke huurder zit direct in een problematische situatie en zoals gezegd zijn er ook alternatieve manieren om inkomsten te genereren. Een opschorting van de huurprijs en het afsluiten van een lening kan ook tot de mogelijkheden behoren, evenals het (tijdelijk) afspreken van een omzetafhankelijke huur.

Vanzelfsprekend maar wel goed om te benoemen is dat als er afspraken zijn gemaakt over opschorting, vermindering of kwijtschelding, een eventuele tegemoetkoming (door een overheidsmaatregel) voor de huurder achteraf dan alsnog ten gunste van de verhuurder dient te komen. Zodra bekend is welke effecten de getroffen maatregelen achteraf hebben gehad, kunnen partijen de afspraken aanpassen en definitief maken.

Neem voor specialistisch advies en het juist vastleggen van afspraken contact op met één van onze juristen!