Baanbrekende uitspraak: huurvermindering vanwege de coronacrisis

16-02-2021 | In een recentelijk vonnis heeft de Rechtbank Den Haag bepaald dat de huurovereenkomst van twee horecaondernemers gewijzigd mocht worden op grond van onvoorziene omstandigheden, bestaande uit de (gevolgen van de) coronamaatregelen.

Wat is de situatie?

De ondernemers huurden het bedrijfspand sinds 2018 en exploiteerden daarin een café-restaurant. Eind maart stuurden de ondernemers een brief aan de verhuurder, waarin zij verzochten om coulancehalve vrijstelling van de betaling van de huurprijs en daarna – aansluitend – een huurkorting. De verhuurder weigert dit, onder meer omdat zij zelf ook aan haar verplichtingen dient te voldoen én vanwege de overheidssteun voor ondernemers. Daarnaast is in de huurovereenkomst een beroep op huurprijsvermindering uitgesloten. De huurders geven aan dat zij slechts een overheidsbijdrage ontvangen als tegemoetkoming voor alle vaste lasten en dat deze niet genoeg is om aan de huurverplichtingen te voldoen, maar de verhuurder weigert medewerking. Huurder weigert vervolgens voor de maanden april en mei 2020 de huurprijs te voldoen.

Dagvaarding door verhuurder

In juni 2020 dagvaardt de verhuurder huurders vanwege achterstallige huurbetalingen. Huurders verweren zich met een beroep op een gebrek, onvoorziene omstandigheden en/of overmacht en verzoeken om vrijstelling van de huurprijs gedurende de maanden dat de horecagelegenheden gesloten dienden te blijven. Aanvullend vragen zij om huurprijsvermindering gedurende de maanden dat de horecagelegenheden open mogen zijn, maar met restricties in verband met corona.

Uitspraak rechter

De rechter oordeelt dat er inderdaad sprake is van een gebrek, een standpunt dat we al in eerdere uitspraken hebben gezien. Wat nieuw is in deze zaak, is dat het beroep van de huurders op onvoorziene omstandigheden ook slaagt. De rechter overweegt dat de omvang en de gevolgen van de coronacrisis voor de economie en de maatschappij zodanig zijn, dat partijen dit niet hebben kunnen voorzien in de huurovereenkomst. De coronacrisis is daarbij anders dan b.v. de economische crisis van 2008, die tot op zekere hoogte wel ‘voorzienbaar’ was.

De rechter geeft wel aan dat aangezien geen van de partijen een verwijt kan worden gemaakt over het ontstaan en voortbestaan van deze omstandigheden, het redelijk is om de financiële pijn tussen partijen te verdelen. De huurprijs wordt dus verminderd met 50%.

In deze uitspraak wijzigt de rechter de huurovereenkomst, omdat de uitkomst van de overeenkomst  – geen huurprijsvermindering – anders in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid. Dit geeft huurders een aanvullende mogelijkheid, naast het al bestaande beroep op een gebrek, om te onderhandelen met verhuurders over huurprijsvermindering. Het is dan wel van belang dat de huurder kan aantonen dat zij omzetverlies lijdt door de coronacrisis en dat de overheidssteun niet voldoende is om het verlies op te vangen.

Advies & contact

Heeft u vragen over de vermindering van de huurprijs van een bedrijfspand in verband met de coronamaatregelen?

Neem dan contact op met één van onze gespecialiseerde juristen.