Bedrijfsgebouw of vastgoed

De waardering van bedrijfsgebouwen en vastgoedbeleggingen vormt een uitdaging voor accountants. In dit artikel bespreken we beknopt wat de belangrijkste aandachtspunten zijn wanneer uw cliënt een pand op haar balans heeft geactiveerd.

Vastgoed in eigen gebruik of verhuurd aan derden

De jaarrekening van een BV met waardering volgens afdeling 6 van BW 2 titel 9, de ‘commerciële’ waardering, kent op basis van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving voor grote en middelgrote (RJ) en micro en kleine rechtspersonen (RJk) een onderscheid tussen vastgoed in eigen gebruik en vastgoed die verhuurd wordt aan derden.

Vastgoed in eigen gebruik staat ook wel beschreven als ‘bedrijfsgebouwen en -terreinen’ en vastgoed wat verhuurd wordt, moet opgenomen worden als ‘vastgoedbeleggingen’.

RJ(k) B2.201 schrijft de definities als volgt:
Een vastgoedbelegging is een onroerende zaak (of een deel daarvan) die wordt aangehouden of wordt ontwikkeld (door de eigenaar of door de lessee onder een financiële lease) om huuropbrengsten of waardestijging, of beide, te realiseren, en niet voor:

1. gebruik in de productie of de levering van goederen of diensten of voor bestuurlijke doeleinden in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening; of
2. verkoop als onderdeel van de gewone bedrijfsuitoefening.

Een voorbeeld van een vastgoedbelegging is een gebouw dat eigendom is van de rechtspersoon en via operationele lease aan anderen ter beschikking wordt gesteld.

Vastgoed voor eigen gebruik is een onroerende zaak die wordt aangehouden (door de eigenaar of door de lessee onder een financiële lease) voor gebruik in de productie of de levering van goederen of diensten of voor bestuurlijke doeleinden in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening (hierna aan te duiden met ‘eigen gebruik’).

In RJ(k) B2.202 wordt vervolgens beschreven:
Voor de verwerking, waardering en presentatie van vastgoed voor eigen gebruik wordt verwezen naar paragraaf 1 van dit hoofdstuk. Paragraaf 1 gaat in over de bedrijfspanden en andere vaste materiële activa. De RJ(k) beschrijft helder het onderscheid tussen vastgoedbelegging en vastgoed voor eigen gebruik. Vastgoed voor eigen gebruik is in de jaarrekening opgenomen als ‘bedrijfsgebouwen’, en vastgoed dat wordt verhuurd, is gewaardeerd als ‘vastgoedbelegging’.

Waardering vastgoedbelegging welke verhuurd wordt binnen de groep

Binnen het mkb komt het regelmatig voor dat een rechtspersoon binnen een groep een onroerende zaak in eigendom heeft die ter beschikking wordt gesteld aan en gebruikt wordt door de moedermaatschappij of een andere groepsmaatschappij. De onroerende zaak wordt niet beschouwd als een vastgoedbelegging in de geconsolideerde jaarrekening die beide rechtspersonen omvat, omdat deze vanuit het perspectief van de groep als geheel voor eigen gebruik is bestemd.

Echter, wanneer we het bekijken vanuit het perspectief van de individuele rechtspersoon (dus in de vennootschappelijke enkelvoudige jaarrekening), die de onroerende zaak in eigendom heeft (niet zijnde de moedermaatschappij), wordt de onroerende zaak beschouwd als een vastgoedbelegging indien deze voldoet aan de eerder geformuleerde definities. In dat geval behandelt deze rechtspersoon de onroerende zaak als een vastgoedbelegging in zijn enkelvoudige jaarrekening.

Wanneer de geconsolideerde deelneming in de enkelvoudige jaarrekening van de moedermaatschappij volgens de vermogensmutatiemethode wordt gewaardeerd, wordt bij het bepalen van de boekwaarde van de geconsolideerde deelneming de onroerende zaak, gehouden door de dochtermaatschappij, geclassificeerd als vastgoed voor eigen gebruik in overeenstemming met de classificatie zoals gehanteerd ten behoeve van de geconsolideerde jaarrekening. Hierdoor ontstaan geen verschillen tussen het eigen vermogen volgens de geconsolideerde jaarrekening en het eigen vermogen volgens de enkelvoudige jaarrekening van de moedermaatschappij.

Indien de moedermaatschappij de onroerende zaak in eigendom heeft en ter beschikking stelt aan een geconsolideerde deelneming voor eigen gebruik, wordt de onroerende zaak in de enkelvoudige jaarrekening van de moedermaatschappij geclassificeerd als vastgoed voor eigen gebruik.

Oplossing kleine groep

Met de richtlijnen heeft de RJ(k) een oplossing geboden. Indien een bedrijfspand binnen de kleine groep wordt verhuurd, mag het pand gewoon worden gewaardeerd als ‘bedrijfspand’.

Fiscale waarderingsgrondslagen

De jaarrekening van een BV die gebruikmaakt van fiscale waarderingsgrondslagen, zoals bepaald in artikel 2:396 lid 7 BW, toont geen onderscheid tussen vastgoedbeleggingen en bedrijfsgebouwen op de balans. In dit geval wordt een pand opgenomen als een bedrijfsgebouw.

Bij fiscale waardering hanteert men het goedkoopmansgebruik, wat in de praktijk neerkomt op waardering tegen historische kostprijs. Het is echter belangrijk om bij deze waardering rekening te houden met het feit dat de fiscale waarde niet lager mag zijn dan de WOZ-waarde.

Onderhoudskosten

Wat betreft onderhoudskosten en herstelkosten, zijn er de afgelopen jaren aangepaste regels. Het is raadzaam om u goed in de huidige regels van de RJ(k) te verdiepen om te begrijpen hoe u onderhoudskosten correct mag verwerken.

Heeft u vragen of opmerkingen over dit artikel of wilt u een ander onderwerp bespreken? Neemt u dan contact met onze adviseurs.

Nb. Dit artikel is eerder gepubliceerd door Novak.