Hoge Raad doet uitspraak; ondernemers hebben recht op huurkorting

20-01-2022 | In november van vorig jaar schreef ik al een artikel in de Nextendum over huurkorting: ‘Huurvermindering vanwege de coronacrisis; wat is de stand van zaken?‘ Inmiddels heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op de prejudiciële vragen die de kantonrechter in Roermond gesteld heeft. De uitspraak gaat over de vraag of en, zo ja, op welke wijze de overeengekomen huurprijs kan worden verminderd als een huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, deze ruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie. De uitspraak vindt u hier.

Recht op huurkorting door coronamaatregelen

De Hoge Raad heeft bevestigd wat in de lagere rechtspraak al aangenomen werd, namelijk dat ondernemers die last hebben van de coronamaatregelen inderdaad aanspraak kunnen maken op huurkorting.

De Hoge Raad heeft nu ook antwoord gegeven op de vragen:

• op welke gronden deze huurvermindering gebaseerd kan worden, en;
• welke methode daarbij gehanteerd moet worden.

Uitspraak Hoge Raad

De Hoge Raad geeft aan dat het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van een winkel- of horecaruimte door de coronamaatregelen, kan worden gezien als een onvoorziene omstandigheid. De omstandigheden rondom deze pandemie zijn zo uniek, dat zij in principe niet in huurovereenkomsten verdisconteerd zijn. Bovendien ontstaat er een disbalans in de waardeverhouding van de huurovereenkomst doordat de huurder het gehuurde niet kan gebruiken, die niet (alleen) voor rekening van de huurder moet komen. De huurder heeft dus recht op huurkorting.

De Hoge Raad oordeelt ook dat er geen sprake is van een gebrek, dus dat de huurkorting niet op die grond gebaseerd kan worden, tenzij de huurder daarvoor nadere specifieke gronden kan aanvoeren.

De verhuurder kan nog wel aanvoeren dat er concrete omstandigheden zijn waardoor het beroep op huurkorting door de huurder gematigd dient te worden. Dit kan bijvoorbeeld zijn doordat de ondernemer extra inkomsten krijgt uit andere, direct aan hem gelieerde ondernemingen, bijvoorbeeld door online verkoop.

Formule voor huurvermindering

Voor wat betreft de rekenmethode voor de huurvermindering geeft de Hoge Raad een concrete formule:

(Overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

Tot slot

De uitspraak van de Hoge Raad is richtinggevend, wat wil zeggen dat lagere rechters zich hier doorgaans aan zullen conformeren.

Meer weten?

Heeft u vragen over het onderhandelen over huurkorting of over de uitspraak van de Hoge Raad? Neem dan contact op met onze gespecialiseerde juristen.

Wilt u meer weten over de huur van bedrijfspanden? Volg dan onze e-learning ‘Huurrecht; onderscheid huurrecht kantoor- en bedrijfsruimte’.

In de e-learning wordt ingegaan op het huurrecht in het algemeen en ingezoomd op het onderscheid tussen het huurrecht van kantoorruimte en bedrijfsruimte. Daarbij kijken we naar regels en jurisprudentie (uitspraken). Er wordt kort aandacht besteed aan het systeem van huurprijzen. Verder wordt de figuur van indeplaatsstelling behandeld en wordt ingegaan op het gebruik van ROZ-modellen.