Overlast door huurders: wat mag wel en wat mag niet?

Tijdens de coronacrisis zijn mensen vaker thuis. Hierdoor kunnen kleine ergernissen oplopen tot grote irritaties. Wanneer wordt geluid van de buren, zoals bijvoorbeeld harde muziek, geblaf van honden of geschreeuw van kinderen, gekwalificeerd als overlast?

Een goed huurder

In artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek staat de verplichting van huurder om zich als een ‘goed huurder’ te gedragen. Maar wat houdt dit in? In de wet wordt deze term niet verder uitgewerkt. In de huurovereenkomst staan meer aanknopingspunten. Zo staat daar vaak een verbod in om overlast te veroorzaken. Veel verhuurders gebruiken een model van de ROZ (Raad voor Onroerende Zaken).

Bij dit model horen de zogenaamde Algemene Bepalingen, die verder omschrijven wat de verplichtingen van de huurder zijn. Woningcorporaties hebben vaak nog specifiekere voorwaarden. Daarin kan bijvoorbeeld staan dat een huurder geen overlast mag veroorzaken door zijn huisdier. Denk ook aan nadere bepalingen over de soort vloer die een huurder mag aanschaffen, in verband met geluidsoverlast voor de onderburen.

In de praktijk

In een recente uitspraak ging het over overlast veroorzaakt door huisdieren. Huurder woonde in een galerijflat van 116 m² samen met maar liefst negen honden, waaronder één Rottweiler. De honden veroorzaakten veel overlast door geblaf en de eigenaar liet de honden op de galerij hun behoefte doen. Daarnaast had de Rottweiler tot tweemaal toe een flatbewoner aangevallen.

In de algemene huurvoorwaarden van de verhuurder was bepaald dat het huurders niet was toegestaan om huisdieren te houden die overlast veroorzaken. De rechtbank Overijssel geeft in haar uitspraak aan dat de huurder weliswaar zijn best doet om de honden stil te houden, maar dat het een groot verschil is of één hond een keer blaft, of negen honden tegelijk. Tezamen met alle andere klachten vindt de rechter het aannemelijk dat de omwonenden overlast ervaren. Voor de huurder is het wegdoen van de honden niet bespreekbaar, zodat ontruiming in dit geval gerechtvaardigd is.

Ontruiming

Rechters gaan niet zomaar over tot ontruiming, er moet wel sprake zijn van aanzienlijke en langdurige overlast. In dit geval speelde mee dat de verhuurder buurtbemiddeling had ingeschakeld en dat de wijkagent meerdere malen ter plekke was geweest, maar dat dit de incidenten niet had kunnen voorkomen. Daarnaast had verhuurder huurder meerdere malen gewaarschuwd dat zij over zou gaan tot een vordering tot ontruiming.

Contact

Heeft u vragen over de verplichtingen van huurders en verhuurders? Raadpleeg dan een jurist van Extendum!