Vastgoedverhuur: wat gebeurt er als mijn huurder failliet gaat?

Door de nasleep van de financiële crisis en door internetverkoop is het aanzien van winkelstraten in Nederland ingrijpend veranderd. Zo maken kleine winkels steeds vaker plaats voor grote ketens en is er sprake van veel leegstand. De huidige ‘Coronacrisis’ zal, ondanks overheidsmaatregelen en steunakkoorden, voor veel winkel- en horecaeigenaren de genadeslag zijn.

Vastgoedeigenaren worden bij een faillissement van de huurder vaak geconfronteerd met ongewenste gevolgen. Zo is er vaak een huurachterstand en kan de verhuurder bij een doorstart gedwongen worden om door middel van een indeplaatsstelling een nieuwe, onbekende huurder in zijn pand te tolereren. De curator kan op zijn beurt geconfronteerd worden met een opzegging door de verhuurder, terwijl het belang van de boedel is gericht op het voortzetten van de huurovereenkomst.

Volgens artikel 39 van de Faillissementswet mogen zowel de curator als de verhuurder bij een faillissement de huurovereenkomst door opzegging beëindigen. De opzegtermijn is daarbij vaak drie maanden, in plaats van de gebruikelijke langere opzegtermijnen bij huur winkelruimte. Soms loont het voor de verhuurder de moeite om een kortere opzegtermijn met de curator af te spreken. Dit voorkomt dat de huurachterstand (verder) oploopt, wat weer voordelen oplevert zowel voor de verhuurder als voor de curator.

De indeplaatsstelling is een vorm van contractsovername, waarbij de huurder (de winkelier) contractueel een ander in zijn plaats stelt. De verhuurder kan zich tegen indeplaatsstelling verzetten, maar onder bepaalde voorwaarden is de verhuurder verplicht om met een indeplaatsstelling akkoord te gaan. Het is zelfs zo dat een opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder bij of na faillissement kan worden gekwalificeerd als ‘misbruik van bevoegdheden’. Dit kan b.v. zo zijn als er geen huurachterstand is, de failliete boedel gebaat is bij een werkelijke doorstart en als de nieuwe huurder ruim voldoende waarborgen biedt.

De curator in een faillissement heeft de bevoegdheid om bij de rechter een indeplaatsstelling te vorderen. Er moet dan wel een zwaarwegend belang zijn voor de curator, waarbij alleen een hogere opbrengst bij verkoop van de boedel op zichzelf onvoldoende is. Ook moet er daadwerkelijk sprake zijn van bedrijfsoverdracht. Als b.v. bij de doorstart van een keten alleen een gedeelte van de winkels mee overgaat, is er geen sprake van een werkelijke bedrijfsoverdracht en hoeft de verhuurder niet mee te werken aan de indeplaatsstelling. Als er zonder de indeplaatsstelling geen volledige doorstart kan plaatsvinden én dit ten koste gaat van werkgelegenheid, kan dit wel een geldig argument zijn voor indeplaatsstelling.

Wordt u als vastgoedeigenaar geconfronteerd met een (dreigend) faillissement en wilt u een vordering tot indeplaatsstelling voorkomen, dan doet u er goed aan om zo snel mogelijk op te zeggen. Zo is de kans kleiner dat u wordt gedwongen om mee te werken aan een indeplaatsstelling.

Heeft u vragen over vastgoed, indeplaatsstelling of andere huurrecht vraagstukken? Neem contact op met één van onze juridische specialisten!